一直被視為中國房企“優(yōu)等生”的萬科，近段時間持續(xù)處于輿論的風口浪尖。
近日，萬科最新披露一份投資者關(guān)系活動記錄表，對近期圍繞萬科發(fā)生的熱點事件進行了詳細回應(yīng)。萬科表示，當前公司的確遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓。這是自3月份債務(wù)危機被曝光以來，萬科的首次公開承認，并表示接下來將立足自救，保交樓。
據(jù)統(tǒng)計，截止到2023年12月底，萬科集團總資產(chǎn)約為1.5萬億元；在負債方面，萬科集團期末的負債總額高達1.1萬億元。
總負債1.1萬億，銀行部分借款已展期
據(jù)統(tǒng)計，截止到2023年12月底，萬科集團總資產(chǎn)約為15048億元。
在資產(chǎn)細目中，尤為引人關(guān)注的是其存貨狀況。其存貨總量為7017億元，占據(jù)資產(chǎn)總額的46.6%，較2022年底減少了22.6%。此外，萬科對具有潛在風險的項目采取了審慎態(tài)度，2023年新增計提了34.9億元的存貨跌價準備，這直接影響了歸屬于母公司股東的凈利潤減少了29.5億元，而期末存貨跌價準備的余額共計79.9億元。
在負債方面，萬科集團期末的負債總額高達11019億元，其中包括有息負債合計3200億元，占總資產(chǎn)的21.3%，且以中長期負債為主導。其中，一年內(nèi)到期的有息負債為624億元，占全部有息負債的19.5%，剩余的一年以上有息負債為2576.3億元，占80.5%。
從融資來源分布看，銀行借款占61.7%，應(yīng)付債券占24.8%，其余借款占比為13.5%。值得關(guān)注的是，在剔除了合同負債后，萬科的凈負債率為54.66%，這一比例處于相對安全的范圍之內(nèi)。
在3月份的業(yè)績報告會上，萬科總裁祝九勝透露，銀行給了萬科寬限期，1-3年逐步轉(zhuǎn)變。
三大原因致萬科受困
4月14日，萬科最新披露一份投資者關(guān)系活動記錄表，對近期圍繞萬科發(fā)生的熱點事件進行了詳細回應(yīng)。萬科表示，當前公司的確遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓。
萬科表示，這里面雖然有外部市場變化原因，但更多是企業(yè)自身在宏觀情況和行業(yè)情況發(fā)生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調(diào)整。概括起來主要有三個方面問題：
一是盡管意識到需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，提出“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的經(jīng)營理念，并實實在在布局了一批基于自身主業(yè)、符合國家政策導向的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)，但在實際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)超出資源匹配能力，過多占用了開發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模過大也導致管理能力跟不上，經(jīng)營目標未能按計劃達成；
二是盡管意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進和失誤。在中央明確提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標與要求后，未能對行業(yè)普遍存在的“三高”模式進行更為徹底的調(diào)整，導致出現(xiàn)被動局面；
三是在中央明確做出行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生根本變化的戰(zhàn)略判斷，并為行業(yè)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變出臺一系列重要政策措施后，對融資模式趨勢性變化的認識一開始不夠全面透徹，集團已經(jīng)啟動了房地產(chǎn)融資模式的調(diào)整，但從總對總的信用融資為主轉(zhuǎn)向新的融資模式還需要一個過程。
萬科表示，目前看起來，可能有些過去的模式和做法已經(jīng)不適應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展階段，公司會全面進行檢視和梳理，制定相應(yīng)的策略。
房地產(chǎn)再無法回到高點
萬科董事會主席郁亮亦表示，短期來看市場顯然超跌。行業(yè)已經(jīng)無法回到此前高點，行業(yè)市場依然廣闊。在郁亮看來，當前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復。
在市場恢復之前，如何“活下去”才是更重要。當前的萬科，已從追求規(guī)模和利潤，轉(zhuǎn)向謀求安全地生存。
郁亮認為，以公司目前的能力，輕裝上陣之后，能夠更好地、更長久地為股東創(chuàng)造價值。“去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構(gòu)、合作伙伴和市場各方的關(guān)心和幫助，對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激。萬科管理團隊一定不會躺平，會跨過這個關(guān)口，把萬科變成一家更好的公司。”
郁亮指出，未來，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口。萬科集團將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。
萬科A：2024年4月14日投資者關(guān)系活動記錄表.PDF
編輯：賈林娜
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